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中古戸建て・中古マンションの住宅診断+チェックポイント

中古住宅を購入するにあたっては、周辺環境もさることながら、
その中古住宅が構造的に強いものなのか、家の傷み具合はどの程度なのか、
見えない部分の状態はどうか、など家そのものの耐久性や傷み具合はキチンと把握しておきたいもの。
今回は、ポイントを覚えれば自分でもチェック可能な
「目視で行う住宅診断(インスペクション)」を中心に、物件探しで注意すべきことを紹介します。

 ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が。第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき個所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。 こう聞くとなんだか難しいことのように感じますが、要するに「家の健康診断」。購入予定の中古住宅がゆがんでないか、割れてないか、腐ってないか、あと何年で補修が必要か、などを住みはじめる前に専門家の目で診断してもらいます。専門家に依頼する場合は、5~20万の費用がかかります。
 今回紹介するのは、目視で行う「一次診断(劣化診断)」。業者によっては、無料もしくは安価で行ってくれるところもあります。比較的短時間ででき、覚えれば自分でもチェックが可能です。写真を交えてわかりやすく紹介しますので、ぜひ実践してみてください。

[ホームインスペクションの範囲]
一口にホームインスペクションといっても、「耐震診断」「雨漏りの原因究明」「特定部材の劣化調査」など多岐にわたります。 一般的に、1.目視による劣化診断、2.リフォームを行う前の現況調査(目視による詳細診断)、3.耐震補強工事を行う前の現況調査、の順番で診断項目と診断箇所が増えていきます。 診断箇所が多く詳細診断になればなるほど費用がかかります。取材に協力していただいた株式会社マエダハウンジングでは、目視の住宅診断は無料。詳細診断はプラン契約をしてもらった方に行っています。 中古住宅購入+リノベーションを行う際は必ず専門家に物件を調査・診断してもらってから中古物件の購入をしましょう。


目視で行うホームインスペクション 洗面、流し台、浴室天井

扉をあけてチェック。金具から漏水がないか、また下台が濡れていないかを見ます。蛇口を閉めても水が止まらないようならパッキンの交換が必要です。
水を通して水の出方、漏水がないかをチェック。扉を開けて配管が濡れていないか触ってみましょう。食洗機がある場合は水漏れがないか要チェック。
ユニットバスの点検口を開けて天井裏をチェック。電気配線の状態や換気扇の配管状態がチェックできます。結露や雨漏りがないかも見ておきましょう。
目視で行うホームインスペクション 洗面、流し台、浴室天井
押入れの天井から小屋裏を覗く。結露や雨漏り、断熱材の状況など、室内からは見られない不具合の有無も天井裏からチェックできます。
構造上に影響を及ぼすようなクラックがないか確認。基礎の表面にひび割れがあればクラックスケールなどで幅や深さも測定します。
大きなクラックがないか確認します。特にサッシやバルコニー周りは雨漏りにつながりやすい。チョーキングや防水性能の劣化がないかも確認。

物件を決める前にチェックしておきたいポイント 戸建て編

□水はけはどうか

雨の日には屋根から桶への水の流れはどうか、側溝にきちんと流れているか、外壁の水漏れ具合によって防水が切れていないかなどを確認します。

□床下はどうか

床下収収納庫や和室から床下をのぞくことができます。湿気の状態はどうか、シロアリの被害はどうか、排水の水漏れはないかなどをチェックします。

□屋根裏はどうか

天井点検口をあけて屋根裏の状態をチェックします。気になるのは雨漏り。雨が伝った跡はないか、断熱材はきちんと施工されていおるか、必要な金具は配置されているかなどをチェックしましょう。


□建物はゆがんでいないか

建具やサッシはゆがんでいないか、きちんと締まるか、ビニルクロスが裂けて下地のボードがずれていないかなどを確認します。

□過去に増改築されているか

過去に増築や改築がされているかどうか。特に継ぎ目などは将来水が漏れたりすることも考えられます。増築箇所があれば、接続の仕方や部材の組み合わせも確認しておきましょう。

□敷地境界線はどこか

境界は、たとえ1cmでも揉め易いことです。境界杭がどこにあるか、境界線上にある塀や側溝はどちらのものなのかなどをはっきりと確認しておきましょう。


□近所を見てみる

ごみの収集場所や交通事情、治安の状況なども確認したいところです。可能ならば近所に住んでいる人に何か気になるところがないかなどを聞いてみるのも手です。

□違法建築でないか

既存の建物が既存不適格※でないかどうかを確認しておきましょう。不適格であってもそのまま住むのは問題ありませんが、今後増築または、建て替えようとなると支障が出てきます。

※建築時は適法で建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更などによって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。


物件を決める前にチェックしておきたいポイント マンション編

□管理状況

エントランスはきれいになっているか、ポスト付近にチラシが散乱していないかなどを確認しましょう。非常階段にごみが落ちていたり、蛍光灯が切れたままになっていたりすると、管理が行き届いていない可能性もあります。管理人が常駐しているところは比較的安心です。

□入居者の状況

エレベーターはきれいに使われているか、自転車はバラバラに置かれていないか。特にごみ出しのマナーはモラルが出るところです。出しっ放しのごみがいつまでもごみ置き場に出ていないかなどをチェックしましょう。上下階や近所の住人で過去にトラブルがなかったかなども聞けるといいですね。

□周辺環境

方角の確認は大切です。バルコニーが南向きなのか西向きなのか。風通しはどうでしょうか。また周辺の建物が高くて日当たりが悪いとか、向かいのビルの窓が正面に見えるとか、騒音がひどいということはないでしょうか。朝と夜では周辺環境も変わりますので、夜も確認してみてもいいでしょう。


□管理規約

リノベーション工事をするにあたって制約はあないか確認してみましょう。材料を制限するケースはあります。特に床材に関しては遮音等級が“L45”以上でないと許可が出ないところが多いようです。工事前の提出書類が必要な場合もありますので事前に確認しておきたいものです。

□修繕計画

大規模修繕計画や修繕履歴を聞いておきましょう。また、耐震診断などを受けているか確認してみましょう。適合証明書が出るようであれば全期間固定金利型のフラット35が利用できます。

□所有権か借地権か

マンションの土地の大半は所有権ですが、まれに借地権の場合があります。定期借地権付きマンションの場合、地主から土地を借りてマンションを建築していますので、一定の期間(例えば50年)が満了したら出なくてはいけません。更地にして返すため資産価値はほとんど「0」になります。


□設備の状況はどうか

キッチン、浴室、トイレ、洗面化粧台が使えるかどうか、お湯や水を流しても漏れずに出るかどうかなどを確認しましょう。シャワーの水圧や追いだきが可能かどうかの確認も大切です。条件が悪い場合は、給湯器を変える事によって解消できますので給湯器の変更ができるかどうか確認しておきましょう。

□外観チェック

外壁に大きなクラックやタイルのはがれがないか、爆裂して鉄筋がむき出しになっているところや鉄部が錆びてボロボロになっているところはないかをチェックします。ただし、マンション全体をチェックすることは大変なこと。大規模修繕が定期的に行われているかどうかを確認しましょう。

□間取りはどうか

部屋数は足りているでしょうか。収納量は足りますか。マンションによっては対面キッチンにできるところとできないところがあります。間取りや内装はどんなに古くてもリノベーションできれいにすることは可能ですが、間取りについてはリノベーション会社の担当者に確認してもらいましょう。


□点検口の確認

キッチンや水周りに床下点検口がある場合は、水漏れなどがないか、配管の導線や位置を確認してください。

プロのアドバイスで
「買い」かどうかを判断しましょう

チェックポイントがわかりましたでしょうか。これを自分ですべてやるのは大変なことです。リノベーション会社の担当者にも物件を見てもらいながら、その中の中古物件が「買い」かどうか見てもらいましょう。

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