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リノベーションに関するQ&A

Q
まずは、何から始めればいいの?
A
資金計画、物件探し、リノベーションを一つの窓口で相談するべきです。
「中古物件+リノベーション」でやるべきことは大きく分けて3つ。
一つは「資金計画」、次に「物件探し」、そして「リノベーションプラン」。
実は、それぞれ窓口が異なります。「資金計画」は金融機関、「物件探し」は不動産業者、「リノベーションプラン」はリノベーション業者です。
しかし、現実は「物件購入予算がわからないと物件探しもできない……」「リノベーション予算がわからないと金融機関にも行けない……」と壁にぶつかります。
いい物件が見つかっても、リノベーション予算やプランを出してもらっている間に売れてしまったら、また一から探さなくてはいけません。複数の会社に、資金計画、物件購入、リノベーションを相談していれば、話をまとめるのにも一苦労です。
ですから、できるだけ、資金計画→物件探し→リノベーションプランを、ワンストップで一つの窓口で相談できる会社を見つけることが大切です。

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Q
リノベーションできる、できない?
A
戸建ての場合は、容積率、建坪率をオーバーすることはできず、構造耐力上重要な部分を抜くことはできません。
また北側斜線制限や道路斜線制限を超える増築などは難しいです。
マンションの場合は構造上、仕切り壁が抜ける物から撤去に制限がかかるものまであります。また玄関ドアの変更、サッシの交換、コンクリートスラブは壁・天井・床・梁とも削ったりできないことがありますので、事前に確認をしましょう。

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Q
リノベーションのメリット・デメリットは?
A
大きなメリットとしては、同じ立地でも安価で住宅を手に入れることができるという点です。
他には、中古物件は数が多く、既に建物があるため近隣の状況や風通し、採光、騒音の状況などが把握しやすい事や自分たちの思い通りの空間にできることなどが上げられます。
デメリットとしては、あくまでも中古物件なので、隠れた瑕疵※1などがわかりにくいことがあるという点です。
※1 隠れた瑕疵 契約終結当時、その存在を知り得なかった目的物の過失

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Q
中古物件を買うポイントはないでしょうか?
A
マンションの場合は、間口が広いこととマンションの管理状況が挙げられます。間口が広いことにより、プランの自由度が高まります。
他には「水まわりの位置がどこまで動かせるか」「電気の容量があるか」なども大切なポイントです。
エントランスやごみ置き場がきれいかどうか、修理状況履歴や修繕積立金がどれだけ残っているのかも必ずチェックしましょう。

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Q
マンションの耐久年数は?
A
以前は60年と言われていましたが、これは財務省が決めた法定耐用年数から来ており、1998年の税制改正で47年と短くなっています。ちなみに木造は22年です。
しかし、これはあくまで税務上の法定耐用年数です。 マンションも一概に何年しか持たないとは言えません。
修繕計画がしっかりとされており、メンテナンスが定期的に行われていることが大切でありその点を確認して、いいマンション購入をしてください。

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Q
資金計画はどうすればいいの?
A
もちろん、物件や年収、そして自己資金によって借入額は異なってきます。でも、それだけではわかりませんよね。まずは、あなたがどれくらい借りられるのかを知りましょう。
大まかには、「年収の6倍」と言われます。年収400万なら2400万、500万なら3000万が目安。また、「返済比率」というものがあります。これは、年収に対する住宅ローンの割合のこと。一般には25~35%が健全といわれています。
年収によっては40%以上でもOKの場合もあります。年収400万の人なら返済比率30%で年間120万まで、ボーナス0で月10万円までなら大丈夫でしょう。もちろん、借りられるからと言って無理に借りる必要はありませんが、リノベーション予算が不安なら返済比率の範囲で余裕を見て借りておくのも手です。なぜなら、住宅ローンほど低金利のローンは他にないからです。
頭金は、物件によって違いますが5~20%用意したいものです。今は、頭金0でも借り入れはできますが、余裕があれば頭金を入れることをお勧めします。

また、中古物件購入+リノベーションと言うと、物件価格とリノベーション費用以外にわかりにくいのが「諸費用」です。
どんなものがあるかというと、仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税、ローン諸費用、火災保険料、固定資産税などがあり、中古戸建て、マンションの場合概ね売買価格の8~10%と言われます。
物件価格+リフォーム代金+諸費用+消費税で資金計画をされることをお勧めします。

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Q
リノベーション予算ってどれくらいみればいいの?
A
将来考えられるリノベも考慮してまとめてやると安くなります。

リノベーション予算は物件の状態や仕様によって全く異なってきます。目安を言うなら、
マンション
◎リフレッシュ 7万円/m² (内装と水回り器具すべての取り替え)
◎スケルトン  10万円/m² (壁をとっていったん空にして間取りを変える)
戸建て
◎リフレッシュ 20万円/坪
◎スケルトン  10万円/坪

例えば70㎡のマンションの全面リフレッシュ(内装や器具の取り換え)なら約500万円から。もちろん、築浅だったり、すでにリノベーション済みであれば必要以上にリノベーションすることはありません。必要なところだけでOK。例えば和室とリビングの内装、便器の交換、洗面台の交換だけでよければ100万円もかからないでしょう。
ただし、不動産業者さんによっては「リノベーションにそんなにお金かける必要はないですよ」とか「全部やっても300万円もかからないでしょう」とかいう人もいます。あとから見積もりすると全然予算が合わないこともあるので気を付けてください。
住んでみて「やっぱり、リノベーションしておけばよかった……」ではあとの祭り。入居後10年以内にリノベーションが必要だと考えられる物件は、できるだけ入居前に済ましておきましょう。住みながら、荷物がありながらのリノベーションはやはり大変。また資金も一度に出ると大金ですが、住宅ローンに含めると低金利で無理なく支払うことも可能です。

■リノベーション費用の目安
・キッチン取替・・・・・・・・・・・・・・・・70万円~200万円
・便器を交換・・・・・・・・・・・・・・・・・10万円~30万円
・洗面化粧台を交換・・・・・・・・・・・8万円~25万円
・6畳和室を洋室に・・・・・・・・・・・・40万円~60万円
・ユニットバスを交換・・・・・・・・・・・60万円~180万円
・オール電化工事・・・・・・・・・・・・・70万円~100万円
・戸建て内装 6畳(壁・天井・床)・・・・12万円~23万円
・外壁塗装工事(30坪)・・・・・・・・・・60万円~120万円
・マンション内装 6畳(壁・天井・床)・・16万円~38万円
・玄関ドア取替・・・・・・・・・・・・・・・・30万円~50万円

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Q
予算が合わない時の方法は?
A
見積書の金額で一番高い項目の「住宅設備工事」「大工工事」の2点に注目します。
設備の仕様や工事範囲をもう一度見直してみましょう。また、自分でリノベーションに参加する「セルフビルド」という方法もあります。
例えば、珪藻土を自分で塗ってみたり、タイルを張ってみたりと。珪藻土の場合なら職人さんに任す金額の1/3で施工することもできます。

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Q
自分で商品を買って付けてもらうことは可能ですか?
A
可能です。施主支給のメリットは「コストダウンができる」「自分で自由に選べる」「家に対する愛着がわく」など。
施主支給のデメリットは「商品選定・打ち合わせに手間がかかる」「自己責任」「保証範囲が不明確」というところです。
目先のコストダウンだけではなかなかうまくいかないこともありますのでしっかりと理解したうえで行ってください。

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Q
今から動いていつくらいに入居できるの?
A
物件探しからスタートして早くて4ヵ月、一般的には1年くらいかかります。
年度末に入りたい人は1年くらい前から探しておかないと間に合いません。
あまりエリアや予算を絞り込みすぎると、なかなかいい物件が出ずに物件探しだけで1~2年かかることもあります。すると、探している間の家賃がやはりもったいない……。
リノベーション工事期間も工事内容によってさまざまですが、全面リノベーションの場合は2ヵ月は必要です。「いつまでに入居したいか」を考え、そこから逆算してみると、意外に時間がないことに気付きます。

主な期間は以下の通りです。
■期間
・物件探し・・・・・・・・・・・・1~6ヵ月(長い人は1~2年かかります)
・契約~決済・・・・・・・・・・1ヵ月
・打合せ~着工・・・・・・・・1ヵ月
・完工、引き渡し・・・・・・・1~2ヵ月

「資金計画」や「リノベーションプラン」であまり時間を使うわけにもいきません。また、物件探しはA社、リノベーションはB社と分けて契約すると、両社間のスケジュール調整が大変です。不動産、リノベーション部門が連携している会社なら、スムーズに入居することができます。

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Q
購入後に何かあった時の保険とかあるのでしょうか?
A
購入する時は、わからないけど住んでみて瑕疵が発覚するようなこともあるかもしれません。
業者から購入した物件でしたら最低2年以上の瑕疵担保責任がついていますが、一般の方との売買仲介の場合、瑕疵担保責任が付いていないケースが多いようです。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は、民法の規定に基づきます。 民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されていないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。書類の内容をしっかりチェックしましょう。

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Q
将来、売ったり、貸したりできるの?
A
都心や郊外、住宅街など価値観やニーズは人によってさまざま。
「転勤があるかもしれない……」「退職したら実家に帰るのでその時は売りたい……」。家を買う時に、将来のことを考えて、「売ったり、貸したりできるかどうか」を心配することってありませんか? 
一般的には、立地のいい場所は売ったり、貸したりすることがしやすいと言われています。しかし、これも20~30年先を考えると何とも言えません。なぜなら、年を取ったら病院やお店が近い都心のマンションがいいと言う人もいれば、静かにのんびり暮らせる閑静な住宅地がいいという人もいらっしゃいます。若い方でも郊外型のマンションがいいと言う人もいれば、都心のマンションがいいと言う人もいます。また、1階でないと嫌だと言う人もいます。
人によって価値観やニーズがさまざまなので、どんな場所がいいとは一概には言えません。買ったり・借りたいという人がたくさんいなくても、一人いれば売ったり・貸したりすることができるのが不動産です。今の時代は5年、10年先すらどうなるかは読めません。20~30年後がどうなるかを心配して家探しをするよりも、今の自分たち家族が快適に暮らすことを最優先して家探しをしましょう。

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Q
気になる物件があるのですが、リノベーション業者さんに見に行ってもらえますか?
A
気になる物件はプロの目で確認してもらいましょう。

インターネットを見ていると気になる物件がありますよね。でも、「不動産業者さんに物件を見に行ってもらうと、あとから断りにくそうで何となく不安……。できれば第三者的に見てもらえるところはないかな……」そんな風に思ったことはないですか?
今はインスペクション(住宅診断)といって、購入前にその物件を第三者的に診断するようなサービスもあります。機械を使って本格的に行うと10~15万費用がかかります。  調査項目は内装、設備から構造や外装部分まであります。内装や設備は張替、取替でどうにかなりますが、構造的な部分、また屋根・外壁のようにリノベーションに大きなお金がかかるところもしっかりと見てもらいましょう。
「購入するか決まっていない物件を有料で住宅診断するのは抵抗がある」という方は、無料でもしくは比較的安価で診断を行ってくれるリノベーション業者に相談してみるとよいでしょう。機械などは使わず、目視でチェックを行いますが、たくさんの物件を施工した経験を持つプロのスタッフから役に立つアドバイスをもらえるはずです。

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