知らないと失敗する！？マンションの住み替えタイミングや費用を解説
マイホーム購入から何年か経つと、家族のライフスタイルも変わり、家に求める条件も変化します。まさに今、家の住み替えを検討中で、いろいろ調べている方もいるのではないでしょうか？本記事で解説するのは、マンションからの住み替えの流れや成功しやすいタイミング、気になる費用面について。大切な家の住み替えで失敗しないためにも、是非読んでみてください。
マンションの住み替えをする方法と流れ
家の住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
「売り先行」の流れ
売り先行（売却先行）とは、新しい家を買う前に今住んでいる家を売るパターン。
購入の流れは、以下のようになります。
- 今の家を売却
- 仮住まいへ転居
- 新居を契約
- 新居の引き渡し
売り先行の大きなメリットは、先に売却金額が確定することで、新居購入のための資金計画が立てやすいこと。新居購入の資金繰りで大変な思いをしたくない方にもおすすめの方法です。
また、売り先行には、今の家の売却交渉が希望通りに進めやすいというメリットも。売却期限がないため売り急ぐこともなく、買い手からの不本意な値下げに応じる必要もありません。その結果、希望の金額に近い価格で売却契約が成立する可能性も高くなるのです。
ただし売り先行には、住みながら今の家の買い手を探さなくてはならないデメリットも。内覧の際には、家族のプライベート空間である家の中を案内することになるため、「常にきれいに片づけておかないと！」とストレスを感じるようになるかもしれません。
また、売り先行の場合には仮住まいが必要となることも多く、家を売却してから新居に引っ越すまでの間、仮住まいの家賃が発生します。そのうえ、今の家から仮住まいへ、そして仮住まいから新居へと引っ越しを2回することになるため、引っ越し費用の負担も大きくなるでしょう。
「買い先行」の流れ
買い先行（購入先行）は、今の家の売却が成立する前に新居を購入するパターン。
購入の流れは次のようになります。
- 新居の購入契約
- 新居の引き渡し
- 旧居の売買契約
- 旧居の引き渡し
買い先行のケースでは、住んでいた家を空き家として整えてから売買活動がスタート。内覧の際には担当の不動産会社へ鍵を預けておけば立ち合いの必要もなく、内覧希望を多く受け入れることができるというメリットも。また、仮住まいの家賃負担もなく、引っ越しも1回で済みます。
ただし、今までの家に住宅ローンが残っている、そして新居も住宅ローンで購入する場合には、住宅ローンが二重になる「ダブルローン」状態に。この状況から早く脱却するためには、とにかく今まで住んでいた家を早く売ることが第一です。その結果、希望価格ほどの高値で売れないとしても妥協せざるを得ず、資金計画に大きなズレが生じることもあります。
住み替えるならマンション？戸建て？
出典：マエダハウジング不動産
マンションからの住み替えを検討する人の中には、マンションにするか、戸建てにするかで悩む人も多いです。それぞれのメリット、デメリットについて解説しましょう。
マンションに住み替えるメリット・デメリット
マンションの住み替えには、以下のようなメリットがあります。
- マンションの知識があるので物件選びがしやすい
- 建物の管理を自分でする必要がない
- 老後も生活しやすい
大きなメリットは、建物の管理を管理会社に委託できること。一方で管理費や修繕積立金がかかりますが、年齢を重ねてくると、自分で建物管理をするよりもお金を払って委託する方が負担にならないと感じる人も多いです。
また、マンションはバリアフリーであることも大きなメリット。室内はほぼフラットで、エレベーター完備のところがほとんどです。マンションの住み替えは、特に高齢になってからのほうがメリットを多く感じられるかもしれません。
一方、次のようなデメリットも。
- 人間関係やマンションの規約に縛られる
- プライバシーを守りにくい
住民間の距離が近くなりやすいマンションでは、自由度の低さが大きなデメリットです。また、周囲の生活音が気になりやすい人にとってはストレスを感じるかもしれません。
戸建てに住み替えるメリット・デメリット
戸建てへ住み替えるメリットは、次のような点があります。
- プライベート空間を確保しやすい
- ランニングコストを下げられる
戸建てならペットを飼ったり、庭で子どもを遊ばせたりすることもできます。住む地域にもよりますが、隣人との距離が程良く保てる場合も多く、周囲の目を気にせずプライベートな時間を過ごせるでしょう。
また、マンションのような管理費、修繕積立金がないため、ランニングコストを安く抑えられるというメリットも。駐車場付きであれば、駐車場代も必要ありません。
ただし、戸建てには以下のようなデメリットもあります。
- セキュリティが低くなる
- 階段の上り下りなど、高齢になると負担が大きい
- 土地選びが難しい
特に、セキュリティ面は、子育て世帯や高齢者世帯にとっては大きな問題。マンションと違って利便性の良い立地を確保することが難しい場合もあるため、土地選びから悩む人も多いです。また、2階建てなどは階段の上り下りや段差など、高齢になると体力的な負担が大きくなるデメリットもあります。
マンションの住み替えに失敗しにくいタイミングは？
マンションからの住み替えは、次のようなタイミングで判断すると良いでしょう。
所有年数5～10年あたり
基本的にマンションは、築年数が浅ければ浅いほど高く売れる傾向にあります。ただし、購入後5年以内で売ってしまうと、かえって損をすることも。一般的にマンション売却のベストなタイミングは「所有年数5～10年の間」といわれているのです。
理由を説明すると、マンションの所有年数が5年以降だった場合、売却時に発生する譲渡所得に対する所得税（復興特別所得税も含む）と住民税の税率が倍近く下がるから。つまり、所有して5年以内に売却すると、5年以降に売却したときと比べて倍ほどの税金がかかるのです。
また、マンション購入後10年以内は、建物の性能に問題があった場合に、売主に修繕費を請求できる保証制度の対象になります。所有年数が10年を超えると、建物の欠陥に対する修繕費用を負担する可能性が高まるということです。そのため、10年以内の売却がベストなタイミングとされています。
修繕積立金が増額される前
マンションは築年数が増えていくにつれて修繕費が必要になることも増えるため、住民からの徴収額も上がっていきます。「段階増額積立方式」という方式を採用しているマンションだと、段階的に増額していくことが一般的。修繕積立金が増額になる前に住み替えを検討すると良いでしょう。
住宅ローンの金利が下がっているとき
住宅ローンの金利が下がっている時期というのは、家の購入需要が高まる目安のひとつ。住宅価格も自然と高くなるため、高値でマンションを売りやすくなります。
マンションの住み替えにかかる費用は？
マンションの住み替えにはさまざまな費用が必要になります。それぞれ簡単に説明しましょう。
売却にかかる費用
マンションの売却時には、次のような費用が発生します。
- 抵当権抹消登記費用（司法書士への依頼報酬も含む）
- 住宅ローン繰り上げ返済の手数料
- 売買契約にかかる印紙代
- 不動産会社への仲介手数料
例として、マンション売却価格が3,000万円だった場合、上記費用の合計額はおよそ100万円前後になります。ただし、仲介手数料は売却価格によって変動するため、あくまで一例として考えてください。
新たな物件購入にかかる費用
新たな物件購入にかかる費用は、新居の購入資金の他に、以下のような諸費用がかかります。
- 不動産登記費用（司法書士への依頼報酬も含む）
- 住宅ローンの諸費用（保証料・事務手数料）
- 売買契約にかかる印紙代
- 不動産取得税
- 火災保険料
- 不動産会社への仲介手数料
中古住宅を購入する際には、上記に加えて固定資産税も必要です。諸費用の合計額は購入金額のおよそ5～6％がかかるといわれています。
マンションの住み替えで利用できる住宅ローン
マンションの住み替えで利用できる住宅ローンの制度をご紹介します。
住み替えローン
「住み替えローン」とは、売却時に返済しきれなかった住宅ローン残債がある場合に、新居購入の住宅ローンに残債額を上乗せして借りることができるローンのことをいいます。新居の担保価値以上の額でローンを組むことになるため、十分に返済能力がある人でないと審査に通ることが難しくなります。
つなぎ融資
住み替えでは売却と購入のタイミングを合わせることは難しく、売り先行のつもりでいたら買い先行になってしまうケースもあります。旧居の売却費用を新居購入の頭金として考えていた場合には、資金繰りに悩むことになるでしょう。
このような状況の救済措置として用意されている制度が、「つなぎ融資」。売却代金が手に入るまでの一時的な融資です。ただ、つなぎ融資には金利が通常の住宅ローンよりも高く、事務手数料が発生するというデメリットも。とはいえ、頭金が支払えそうにない人にとっては物件購入を諦めなくて済む、メリットの大きい制度だといえるでしょう。
マンションの住み替え時に利用できる税金制度
マンションを売却する際、次の税金制度に適応すれば大幅な減税になります。事前に調べておきましょう。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、家を売却するときの譲渡所得に対して、3,000万円までは課税対象から除外される制度のこと。「売却する物件が居住用である」「買い手が親族や夫婦など特殊な関係でない」などの適応要件を満たせば、控除対象になります。適応要件について詳しく確認したい方は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」を調べてみてくださいね。
10年超所有軽減税率
家を売却する際に、所有期間が10年以上であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用に。「売却する物件が居住用である」「売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除などの特例を受けていない」などの条件を満たせば対象になります。なお、軽減税率の計算方法は以下のとおり。売却時の譲渡所得額によって異なります。
- 譲渡所得が6,000万円以上：譲渡所得×10％
- 譲渡所得が6,000万円以上：（譲渡所得－6,000万円）×15％＋600万円
要件や計算方法について詳しく知りたい方は、国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」で確認してみましょう。
特定の居住用財産の買換え特例
居住用の物件の所有期間、居住期間が10年以上の場合に限り、売却利益にかかる譲渡所得税を先送りにできる特例です。この制度で注意すべきなのは、控除ではなく、先送りである点。非課税になるわけではありません。
特例を受けるためには、「売却年の1月1日時点で対象物件の所有10年を超過していること」「買い手が親族や夫婦などの特殊な関係でないこと」などの要件を満たす必要があります。10年以上所有した家を売却するときには、国税庁の「特定のマイホームを買い換えたときの特例」のページにて、しっかりと調べておきましょう。
マンションの住み替えは家族にとってもベストなタイミングで
マンションの住み替えを成功させるためには、購入までの流れや損の少ないタイミング、費用についてよく調べておくことが大切。しかし、住み替えが必要となる時期が必ずしもベストなタイミングとは限りません。実際には家族の生活の変化なども考えつつ、経済的に負担のないタイミングを見極めることになるでしょう。そのためには専門家のサポートが必要不可欠。広島でマンションの住み替えを検討される際には是非、マエダハウジング不動産へお越しください。