住み替えをする意味とは？家を売買する際の流れやメリット・デメリットを解説！
ライフスタイルの変化や家の老朽化などさまざまな理由によって、今、住み替えを検討している人が増えてきているようです。しかし、すでにマイホームを持っていたり、ローン返済中であったりしても住み替えは可能なのでしょうか？今回は、住み替えとは、という基本的な意味の説明から、住み替えを希望する人たちの理由や手続きなどの流れ、必要な費用といった全体的な概要をご紹介します。
「住み替え」の意味
住み替えとは、文字通り住む家を変えることをいいます。賃貸から賃貸へ引っ越したり、賃貸から購入したマイホームへ引っ越したりすることも住み替えのひとつです。これらは面倒な手続きが少なく、ある程度の道筋が決まっていることから比較的スムーズに進むでしょう。しかし、マイホームを売却して新居を購入するとなれば、購入と売却のタイミングで悩んだり、ローンを完済できるかシミュレーションしたりと大変さを感じることがいくつか出てきます。
住み替える理由とは？
それでは、マイホームの住み替えを検討するのはどのような理由があるのでしょうか？よくある住み替えの理由をピックアップしてみます。
ライフスタイルの変化
ライフスタイルに合った住環境を求めて住み替えを検討する人は少なくありません。例えば、「会社や学校へのアクセスが良い場所に住みたい」「家族が増えたから広い家が欲しい」など、家族がより快適に暮らせることを望んで住み替えを検討するパターンです。また、シルバー世代は「子どもが独立したから、夫婦で住めるコンパクトなマンションに住み替えたい」「田舎でのんびり暮らしていきたい」といった第二のマイホームを希望する人も。このように、ライフスタイルの変化によって住み替えを検討するのは当然といえば当然かもしれませんね。
住まいへの不満
住み替えを検討する代表的な理由のひとつに、今住んでいる家への不満や不安があげられます。しかし、「建物や設備が古くなったため、新しい家に移りたい」という理由であれば、リフォームやリノベーションなどで不満を解消できるケースもあるはず。つまり、実際には「災害のリスクがある」「近隣とのトラブルに悩まされている」などの外的要因を主として、住み替えに踏み切るケースが多いようです。
ローン返済が厳しいから
コロナショックによって減収や失業者が増え、住宅ローン返済が厳しくなったという問題がより深刻になっています。このように、ローン返済が厳しくなった人たちは、少しでも家の価値が下がらないうちにマイホームを売却し、賃貸物件に住み替えるケースが多いです。
住み替えスケジュールをチェック
住み替えを実際に行う場合、「これから住む家を購入する流れ」と「今住んでいる家を売却する流れ」があります。それぞれの流れを見ていきましょう。
今住んでいる家の売却
まずは、今住んでいる家を売却する流れから見ていきます。
- 不動産会社に家を査定してもらう
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売り出し価格を決めて売却活動を行う（不動産会社）
- 売買契約を結ぶ
- 購入者へ引き渡し
家を売却する場合、一戸建てとマンションどちらにしても、不動産会社へ仲介依頼することが一般的です。まずは今住んでいる家を査定してもらい、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結びます。その後、家の売り出し価格を決めたら不動産会社は売却活動を開始し、購入希望者を募集するという流れです。
購入検討者から問い合わせがあれば内覧してもらい、価格交渉などにも対応。そして購入者が決まり次第、売買契約を結び、物件を引き渡すという流れです。
新たな新居の購入
次に、住み替え先となる家を購入する流れを見ていきます。
- 新しい物件を探す
- 物件の内覧に行く
- 売買契約を結ぶ
- 住宅ローンや支払いの手続きをする
- 引き渡し完了後、引越し
家を新たに購入する場合、まずは条件を検討しながら希望に合った物件を探していきます。物件探しの媒体はチラシやタウン誌、不動産情報ウェブサイトなどさまざま。条件に合う物件が見つかったら、不動産会社に依頼して内覧へ行きます。
その後、購入を決めたら購入申込書を提出し、売主と条件交渉などを行います。お互いの条件が一致したら売買契約へ。その後、住宅ローンの本申し込みを金融機関で行い、引渡し日を待ちます。
場合によってはいったん賃貸で仮住まいすることも
家の売却後、引渡しの兼ね合いから新居への引っ越しまでいったん仮住まいが必要になるケースがあります。この場合は仮住まいへの引っ越し費用、賃借料、必要に応じてトランクルームの賃借料などが必要です。場合によっては仮住まい先への敷金や礼金も発生するでしょう。できれば仮住まい期間なしで住み替えが完了すると理想的ですよね。
住み替えで新居を購入する方法
住み替えで新居を購入する場合、「売り先行」と「買い先行」2つの方法があります。どちらかで悩む人が多いため、ここではそれぞれの概要やメリット・デメリットを解説していきましょう。
売り先行とは
売り先行とは、今住んでいる家を先に売って新居を購入するという流れの住み替え方法です。新居を購入するまでの間は賃貸マンションなどで仮住まいをします。
売り先行のメリット・デメリット
今の家を売却することで売却代金が確定するため、新居購入において資金計画が立てやすいというメリットがあります。また家を売却する際、より希望金額に近い価格で売却できる傾向があるのも売り先行です。新居の購入がすでに終わっていた場合、今の家を売却しなければならないという焦りから、妥協した金額で売却してしまうケースがあるからです。
その点、売り先行は売りを急ぐ必要がないため、不本意に値下げすることなく買主と交渉ができます。資金計画の立てやすさや、今住んでいる家を売却する際など、心にゆとりを持って検討できるのは売り先行のメリットですね。
しかし売り先行の場合、住みながら家を販売することになるため、購入検討者がいれば内覧してもらう必要があります。突然の見学連絡があっても内覧に応じられるよう、常にきれいに掃除しておく必要があるでしょう。特に内覧希望の多い週末は、対応に追われることもあるかもしれません。
また、売却が無事決まっても、住み替える新居の引き渡し日までは仮住まい先を見つけなければなりません。その間の家賃負担や引っ越しなど、お金と労力はどうしてもかかってしまいます。
買い先行とは
買い先行とは、新居を先に購入して引越しを済ませてから、今まで住んでいた家を売るという住み替え方法です。じっくり時間をかけて新居を探したい、欲しい物件があり買い逃したくない方に向いた方法でしょう。
買い先行のメリット・デメリット
売り先行と違い、買い先行の場合は仮住まいの費用などが発生することはありません。また、これまで住んでいた家を空き家にして売ることができるため、いつでも内覧してもらえ、購入検討者もじっくり家を見学できます。内覧が多いほど家は売れやすい傾向にあるため、住みながらの売却よりも有利に進められるでしょう。
ただし、まだ住宅ローンが残っていて、かつ新居も住宅ローンで購入する場合は、ダブルローンの期間が生じます。家の売却が遅れるほどダブルローンの期間は長くなり、負担がかかってしまいます。
さらに、思うように売却が進まなかったり、想定していた価格よりも安く売れてしまったりなど、資金計画が大幅にずれてしまう可能性も。このように、買い主が決まるまで家の売却代金が確定しないのは、資金計画においてはデメリットとなりそうです。
住み替えの注意点
住み替えを検討するとき、特に注意したいことがあります。資金計画において非常に重要な項目のため、しっかりチェックしてください。
住宅ローンを完済していること
住宅ローンが未完済であると、今住んでいる家に抵当権が付いているため、原則住み替えをすることはできません。抵当権とは、住宅ローンの返済が厳しくなったときに金融機関が家を担保できる権利で、ローン完済後に抹消されるものです。残債があり、抵当権の付いた家を購入するのはリスクが高いため、買い手がつきません。
住み替えを検討するなら住宅ローンを完済し、家を売却できる状態にしておきましょう。
住宅の売買には諸費用がかかること
家を売買する場合、物件にかかるお金だけでなく、税金を含む諸費用が必要です。不動産会社に仲介を依頼するなら仲介手数料、売買契約時に必要な契約書に貼る印紙代などさまざま。どのような費用が必要になるのかをあらかじめ確認しておきましょう。
住み替えにかかる費用とは
それでは、先ほど述べた住み替えに必要な費用は、実際にどのような内容なのでしょうか。住み替えには大きく分けて「家の売却費用」と「家の購入費用」の2つの費用が必要です。それぞれの内訳を見ていきましょう。
家の売却にかかる費用
家の売却費用の内訳は以下です。
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
| 仲介手数料 | 購入者を見つける仲介業務の報酬費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 売買契約に用いる契約書や領収証に貼る印紙代 | 売買価格により税額が決定（1,000円～10万円） |
| 抵当権抹消費 | ローン完済後、抵当権を抹消するための費用 | 売買価格により税額が決定（1,000円～10万円） |
| 所得税・住民税 | 住居を売って得た利益に対する課税 | 保有期間5年以下：39.63% 保有期間5年以上：20.315% ※売却した年の1月1日時点の保有期間によって税率が異なる |
| その他 | 住み替えにかかる費用 | 引っ越し費用など |
ただし、所得税と住民税においては、家の売却費用が売却価格を上回ってしまった場合、売却益を住宅ローンにすべて充当した場合は税金を払う必要はありません。
家の購入にかかる費用
次に、家の購入にかかる「諸経費」の内訳を見ていきます。
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
| 仲介手数料 | 物件を見つける仲介業務の報酬費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 収入印紙 | 新居購入の契約書に貼る印紙代 | 売買価格により決定 |
| 融資事務手数料 | 金融機関から住宅ローンを借りる際に支払う手数料 | 融資額×2％＋消費税（金融機関により異なる） |
| 所有権移転登記費用 | 購入した物件の所有権を自分に移すためにかかる費用 | 例：3,000万円の一戸建てで30～40万円前後（物件による） |
| 抵当権設定登記費用 | 住宅ローンで購入した新居に金融機関の担保権利を設定する費用 | 融資額×0.4％＋報酬（5～10万円） ※2024年3月31日までに抵当権設定登記を行った場合、登録免許税の税率が本来の0.4%から0.1%に引き下げられる特例措置あり |
| その他 | 住み替え後に支払う税金、新居の維持費用 | 固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の清算金や引っ越し費用など |
これらの諸経費は、ざっくり物件価格の5～8％といわれています。
住み替え時に利用したい特例制度
なかなかハードルの高い住み替え。特に金銭的な負担は住み替え後の生活にも大きく影響を与えるため、利用できる特例制度は把握しておきたいですね。ではどのような特例があるのでしょうか？
3,000万円特別控除
大きな節税効果が望める「3,000万円の特別控除」。一定の条件を満たしていれば、売却益3,000万円までが非課税となる制度です。例えば4,000万円で家が売れた場合は1,000万円に対してのみ税金を払うことになります。ハードルの高い制限はなく、一般的な持ち家の売却であれば、多くの方が利用できるでしょう。
所有期間が10年以上の場合の軽減税率
売却した持ち家の所有期間が10年を超えている場合、所得税と住民税を合わせた約20％の税率を、約14％まで引き下げることが可能です。この「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は先述した3,000万円の特別控除とセットで使う場合が多く、節税に効果的です。
特定の居住用財産の買換え特例
「買換え特例」と呼ばれるこの制度は、売却益に対する税金を将来に繰り延べできるという内容です。今すぐは課税されませんが、買い替え後の新居を将来売却した際にまとめて課税されます。この特例は条件が多くハードルが高いため、利用するなら慎重に検討する必要があるでしょう。
住み替えをするなら資金計画を綿密に！
ライフスタイルの変化によって住み替えを検討するのは自然なことです。しかし家を新たに購入することは、大きなお金が動くということと同意。物件代だけでなく、さまざまな手数料や税金がかかることも心得ておく必要があります。マエダハウジング不動産では、地域に密着した不動産会社で、広島エリアに特化した情報量を用意しています。広島で住み替えを検討している方は、是非マエダハウジング不動産へご相談ください。