中古住宅購入で住宅ローン控除（減税）は受けられない？

住宅を購入する際、多くの人が住宅ローンの借り入れを行います。住宅購入時は多額の借り入れが必要になるため、少しでも減税や控除があれば良いと思いませんか？そこで今回は、住宅ローンの借り入れで受けられる「住宅ローン控除」の制度について紹介。昨今、中古住宅の購入者も多いため、中古住宅の購入でも住宅ローン控除は受けられるのかに焦点を置いて解説します。

そもそも住宅ローン控除（減税）とは？

まずは住宅ローン控除の概要を確認しましょう。

住宅ローン控除とはどんな税金控除のこと？　

住宅ローン控除とは、その名の通り住宅購入のために「住宅ローン」の借り入れを行った人が受けられる控除（減税）制度です。一定の条件を満たしていれば、年末時点の住宅ローンの残高に応じて、所得税の控除が受けられます。

正式名称は、「住宅借入金等特別控除」。この制度は新築住宅の購入のみならず、中古住宅の購入時も適用可能です。また、ローンの借り入れをして既存住宅のリフォーム工事を行った場合には、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用が受けられるケースもあります。

住宅ローン控除の計算方法

年末時点の住宅ローン残高×0.7%

上記のように、住宅ローンの計算はシンプルです。年末時点の住宅ローンの残高を調べれば、すぐに計算できます。しかし、入居時期や住宅の種類によって1年間の最大控除の額が決められているため、上記で算出した額と年間限度額の「どちらか低い方」が適用されるので注意しましょう。

中古住宅のローン控除期間は13年？10年？

中古住宅の場合、控除を受けられる期間は10年間です。

ただし、買取再販住宅と呼ばれる住宅の場合は控除期間が13年間になります。買取再販住宅とは、リフォーム業者や不動産業者が既存住宅をリフォームした上で販売することです。中古住宅は売主が個人であれば控除期間は10年間、事業者であれば13年間となります。

控除の期間を見ると売主が個人の中古住宅を購入するのは損ではないか？と感じる方もいるでしょう。しかし、個人売買の中古物件は消費税がかかりませんので、その分購入費用を抑えることができます。

中古住宅のローン年間最大控除額は21万円

中古住宅のローン控除の限度額は、140万円または210万円です。これは、省エネ基準を満たすかどうかによって変動します。2022年に行われた税制改正によって住宅区分が変更になっているので確認しましょう。

改正前は認定住宅かそれ以外の住宅の2区分でした。改正後は認定住宅等にこれらが含まれるように。

長期優良住宅
低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

対象の住宅が上記に当てはまる場合は、限度額が210万円。控除期間が10年間なので、年間限度額は21万円です。

それ以外の中古住宅は限度額が140万円で控除期間が10年間なので年間限度額は14万円となります。

中古住宅（戸建て・マンション）で控除を受ける条件

住宅ローン控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。これは新築でも中古住宅でも同じです。しかし、中古住宅には新築物件の条件にプラスして満たすべき項目があります。中古住宅特有の条件から順に確認していきましょう。

1982年以降に建築された住宅であること

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、「1982年1月1日以降」に建築された住宅であることが条件となります。これは、以下で紹介する他の条件とは違い、中古住宅特有です。

中古の戸建て、中古マンションでも同じです。ちなみに、この条件も2022年の税制改正によって追加されました。それ以前は、「耐火住宅で築年数25年以内・非耐火住宅で20年以内」という条件だったため、この項目に関してはかなり緩和された印象を受けます。

万が一1981年以前の中古住宅だった場合でも、現行の耐震基準を満たしている証明ができれば、住宅ローン控除の対象になる場合があります。1981年以前の住宅の場合も、耐震基準適合証明書を確認してみましょう。

自ら居住する住宅であること
住宅ローン減税を受ける本人が住む家であることも条件のうちの一つです。住宅の引き渡しから6か月以内に住民票で居住の確認が必要となります。不動産投資のための住宅では適用されないので注意しましょう。

床面積が50平方メートル以上であること

住宅の床面積は50平方メートル以上でなければ住宅ローン控除を受けられません。床面積の確認は不動産登記簿に記載の面積で行います。住宅の一部が店舗や事務所になっていて、事業経費として計上している方もいるかもしれません。その場合は、居住スペースが床面積の2分の1以上になっていることも条件です。ただし、合計所得金額が1,000万円を下回る場合は40平方メートル以上、50平方メートル未満であることが条件となります。

一人暮らし用のコンパクトな部屋や、事務所兼住宅では住宅ローン控除が受けられない場合があります。中古住宅購入の際は、不動産会社に正確な床面積を確認してもらいましょう。

住宅ローンの返済期間が10年以上あること

住宅ローン控除を受けるなら、ローンの借り入れ時に10年以上の返済期間を設ける必要があります。10年以内の住宅ローンでは控除は適用されません。中古住宅だと、新築物件に比べて購入価格が安く、ローンの返済期間を短く設ける場合もあるかもしれません。その際は10年以上の返済期間でないと、控除が適用されないことを頭に入れておきましょう。

合計所得金額が2,000万円以下であること

合計所得金額、いわゆる世帯年収も条件に関係します。給与以外にも事業所得や土地・建物などの譲渡所得、退職金や公的年金などすべての所得を合計した金額が2,000万円以下であることも条件です。住宅ローンを夫婦別名義で借り入れる「ペアローン」を組んでいるなら、それぞれの合計所得が2,000万円以下であれば控除適用可能です。

2年以内に特例の制度を利用していないこと

中古住宅を購入して居住を開始する年と、その前後2年以内に特例制度を受けている場合は、控除を受けられません。ここでいう特例制度とは以下のようなものを指します。

3,000万円特別控除
特定居住用財産の買い替え特例

これらの制度との併用はできませんので注意しましょう。

中古住宅購入で住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるには確定申告をする必要があります。確定申告をするのは1年目のみで、会社員など給与所得者は年末調整があるため2年目以降の申告は不要です。住宅を購入して1年目は、必ず決められた期間内に確定申告を行います。住宅ローン控除を受けるための確定申告の流れや注意点などを説明します。

住宅ローン控除の流れ

一般的に中古住宅取得から控除を受けるまでの流れはご覧の通りです。

中古住宅取得
取得日から6か月以内に入居開始
確定申告の書類を用意
期間内に確定申告を行う
住宅ローン控除の還付金を受け取る

条件でも提示した通り、住居を取得してから6か月以内に入居しましょう。入居は住民票での確認になるため、忘れずに6か月以内に新居の住所に転入届を提出します。

確定申告は居住地を管轄する税務署にて手続きを行います。必要な書類を一式用意して、期間内に税務署へ行きましょう。最近はインターネットで申告手続きができるので、手軽さを考えると可能な方はインターネット申告がおすすめです。確定申告が完了したら、約1か月～1か月半で還付金を受け取れます。

確定申告をする際の注意点

確定申告は決められた期間があります。住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年の1月～3月15日までに手続きを行いましょう。自営業やフリーランスなど毎年確定申告を行う方は、2月16日～3月15日の間に手続きします。

1年目の確定申告をすると、中古住宅購入の場合は2～10年目に使用する9枚の「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が税務署から届きます。その書類は2年目以降の住宅ローン控除を受けるのに必要になるので、控除を受けられる期間はしっかり保管しておきましょう。

給与所得者であっても、2年目以降も必ず年末調整にて書類の提出が必要です。前述の住宅借入金等特別控除申告書と、住宅ローンを借り入れている金融機関から送られてくる「年末残高証明書」を勤務先に提出します。自営業の方も同様に、2種類の書類を確定申告書と一緒に税務署に提出しましょう。

確定申告の必要書類

住宅ローンを控除の申請の際に必要な書類は以下の通りです。

確定申告書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
マイナンバーカードの写し（作成していない方はマイナンバー通知カードの写し＆本人確認書類の写し、またはマイナンバー記載の住民票＆本人確認書類の写し）
源泉徴収票
登記事項証明書
不動産売買契約書の写し
住宅ローンの借入金残高証明書

これらの書類を用意し、期間中に提出します。なお、提出は郵送でも可能ですが、申告書の書き方がわからない場合や正しいかどうか自信がないという方は、税務署に行くのが良いかもしれません。

マイナンバーカードを作っている方は、インターネット申告も検討してみてください。「e-Tax」という国税電子申告・納税システムにて申告できます。カードリーダーを繋いだパソコンや、マイナンバーカードの読み取り可能なスマートフォンがあればできますよ。

リフォーム減税制度との併用は可能？

リフォーム減税制度と住宅ローン控除の併用は基本的にはできません。そもそもリフォーム減税制度とは、以下のいずれかのリフォーム工事を行った際に適用される制度のこと。

耐震
バリアフリー
省エネ
同居対応
長期優良住宅化（耐震、省エネ化、耐久性向上）

工事内容によって限度額と控除率は異なります。リフォーム減税制度も住宅ローン控除も、どちらも所得税から控除される制度なので併用が不可となっています。

中古住宅を購入する人の中には、購入した住宅をリフォームしてから居住予定という方も多いでしょう。リフォームの際は、固定資産税の減税措置や贈与税の非課税措置などの減税制度を受けられる場合もあります。

減税制度の利用や控除の手続など「初めてでわからないことだらけ」という方も多く、ときには「リフォーム減税の方が、還付率が高かった…」と、あとから知るパターンもあります。リフォーム減税制度を利用する場合と、住宅ローン控除を利用する場合ではどちらの還付率が高いのか考えてから手続きを行うのが得策です。中古住宅の購入を検討している方は、難しいローンの手続や、先に知っておきたい住宅ローン控除などの減税制度について、気軽に相談できる不動産を選びましょう。

中古住宅でも住宅ローン控除が受けられる！

住宅ローン控除は新築住宅だけではなく、中古住宅の購入時も適用可能です。中古住宅購入の際はぜひ利用しましょう。また、リフォームも一緒に考えているなら、不動産探しからローンの相談・リフォーム（リノベーション）提案までワンストップで相談できるのがベスト。マエダハウジング不動産なら、リフォーム会社のノウハウを活かした不動産や資金計画の提案が可能です。広島で中古住宅購入＆リノベーションを検討中の方は、ぜひマエダハウジング不動産にご相談ください。