持ち家などの不動産売却にかかる税金は？計算方法や注意点もチェック
新型コロナによってリモートワークが増え、二拠点生活を始める方や移住を検討する方もいらっしゃることでしょう。また、核家族化により祖父母や両親が亡くなると、実家の整理をする「実家じまい」を考えなければなりません。このように、ライフスタイルの変化に合わせた住み替えや実家じまいに伴って、家の売却を検討している方が増加中です。そこで今回は、不動産売却にかかる税金や計算方法、注意点などについて見ていきましょう。
家の売却時にかかる主な税金は？
まず基本知識として、家を売却したら税金を納めなければなりません。家の売却時にかかる税金にはさまざまな種類がありますが、大きく分類すると、必ず支払う税金と要件を満たした場合に支払う税金の2種類です。どういった税金があるのか見ていきましょう。
【必ずかかる税金】印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの経済的な取引のために作られた書類に課せられる税金のことです。印紙税を支払うために発行されるものが収入印紙で、見た目は手紙に貼る切手のようなもの。
家の売却では、不動産売買契約書をかわすため印紙税を納付しなければなりません。不動産売買契約書では買主と売主がいるため、不動産売買契約書を2部用意することが一般的です。つまり、印紙税は契約書2部分必要です。ただし、買主と売主のどちらか一方が負担するというわけではなく、それぞれで平等に負担します。
印紙税の金額は家の売却金額で決まり、金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。印紙税の納付に使う収入印紙は、郵便局や法務局、役所などで購入可能です。
実際の印紙税は以下の通りです。2024年3月31日までに作成する契約書は、租税特別措置法により軽減措置が講じられています。
|
契約金額 |
印紙税 |
軽減措置 |
|
10万円を超え50万円以下 |
400円 |
200円 |
|
50万円を超え100万円以下 |
1,000円 |
500円 |
|
100万円を超え500万円以下 |
2,000円 |
1,000円 |
|
500万円を超え1,000万円以下 |
1万円 |
5,000円 |
|
1,000万円を超え5,000万円以下 |
2万円 |
1万円 |
|
5,000万円を超え1億円以下 |
6万円 |
3万円 |
|
1億円を超え5億円以下 |
10万円 |
6万円 |
|
5億円を超え10億円以下 |
20万円 |
16万円 |
|
10億円を超え50億円以下 |
40万円 |
32万円 |
|
50億円超 |
60万円 |
48万円 |
【必ずかかる税金】消費税
家の売却では、日常生活でも負担している消費税を納めなければなりません。そもそも消費税とは、事業者が日本において、対価を得ながら事業として資産の譲渡や役務の提供などを行うと発生します。
自宅の売却では、不動産会社に仲介業務をお願いしたり、司法書士に名義変更を依頼したりします。それらの各種仲介手数料には消費税が含まれているのです。
消費税を支払いたくない場合は、不動産会社や司法書士を通さず個人で売買すれば良いのですが、不動産売買のプロでない限り、個人売買だとトラブルが発生する可能性が大きいでしょう。
【場合によってかかる税金】登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更や抵当権を抹消する場合などにかかる税金です。土地と建物それぞれにかかります。氏名や住所変更登記、抵当権抹消登記は売主が負担、所有権移転登記は買主が負担することが一般的です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つに対して1,000円で、戸建ての場合は土地分と建物分が必要となるため2,000円負担しなければなりません。
所有権移転登記にかかる登録免許税は以下の通りです。2023年3月31日までの土地の登記に関しては、軽減税率が適用されます。
|
税率 |
軽減税率 |
|
|
土地 |
1,000分の20 |
1,000分の15 |
|
建物 （軽減税率適用には条件あり） |
1,000分の20 |
1,000分の3 |
【場合によってかかる税金】譲渡所得にかかる税金
家の売却によって利益を得た場合、譲渡所得税がかかります。家の購入時よりも売却代金が少なければ譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税に関する詳しい説明は次で行いますが、譲渡所得税には所得税や住民税、復興特別所得税が含まれていることも知っておきましょう。
家を売却した際の譲渡所得にかかる税金について
ここからは、譲渡所得税の計算方法について見てきましょう。実際に例をあげて、シミュレーションもしていきます。
譲渡所得にかかる税金の計算方法
譲渡所得税の計算は、以下の方法で行われます。
|
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用） |
譲渡所得は簡単に言うと、家の売却で得られた利益のことです。譲渡所得には家の売却価格と固定資産税や都市計画税の精算金が含まれます。
取得費は、土地や建物の購入代金と購入する際にかかった費用から建物の減価償却費を差し引いた金額のことです。購入時の仲介手数料や印紙税、登記費用なども含めます。
購入時の費用が分からない場合は、概算法といって譲渡価格に5％をかけて算出することも可能です。取得費は、この2種類の方法のうち大きい金額を使って良いことになっています。
最後に、譲渡費用とは家を売るためにかかった費用のことを指し、具体的には不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などです。
譲渡所得にかかる税金の税率
譲渡所得税の税率は所有期間で異なり、5年以下または5年超で判断します。5年以下の短期の場合は39.63％。5年超は20.315％で、約半分です。10年を超えると、さらに軽減される場合があります。
例えば、3,500万円の木造の家（償却率0.031）を4,000万円で売却したとしましょう。条件は以下の通りです。減価償却費は「建物の購入・建築価格×0.9×償却率×経過年数」で算出します。小数点以下は四捨五入。
●居住期間3年
●購入金額3,500万円
●購入時の諸経費175万
●売却金額4,000万円
●売却時の諸経費200万円
まずは、減価償却費を算出しておきましょう。
3,675万円×0.9×0.031×3＝307万5,975円
減価償却費を引くと、購入金額は3,192万4,025円になります。
譲渡所得税について計算していきましょう。
4,000万－（3,192万4,025円＋175万円＋200万円）＝432万5,975円
432万5,975円×39.63％＝171万4,384万円
譲渡所得税は171万4,384万円です。居住期間が5年超であれば、432万5,975円×20.315％＝87万8,822円となり、約83万円も負担軽減できます。
【不動産売却】覚えておきたい税金控除や特例
家の売却では、さまざまな税金や費用がかかるため、できるだけ負担を減らしたいと考える方もいるでしょう。そこでここからは、家の売却時に覚えておきたい控除や特例について紹介します。
3,000万円の特別控除の特例
まずは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」についてです。住むために購入した、いわゆるマイホームの売却に関しては、所有期間の長短に関係なく最高で3,000万円の控除を受けられるという特例があります。
この特例を受けられれば、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、譲渡所得税はかかりません。ただし、売却した年やその前年、前々年にマイホームの買換えなどでこの特例を受けた場合は利用不可です。
また、売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係にある場合も利用できません。適用除外に関してはこの他にも要件があるため、特例を利用する際は事前に調べておきましょう。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
同じくマイホームを売却した際に、譲渡所得税の負担を軽減する特例があります。「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と呼ばれ、一定の要件に当てはまり、所有期間が10年を超えていれば、長期譲渡所得の税額が適用されます。
課税長期譲渡所得は「土地建物の売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で算出できます。軽減税率の表は以下の通りです。
|
課税長期譲渡所得 |
税額 |
|
6,000万円以下 |
課税長期譲渡所得×10％ |
|
6,000万円超 |
（課税長期譲渡所得－6,000万円）×15％＋600万円 |
2037年までは、復興特別所得税2.1％を負担しなければなりません。
特定の居住用財産の買換えの特例
マイホームを2023年12月31日までに売却して、代わりのマイホームを買い換えた場合、一定の要件を満たせば譲渡所得税の納付を繰り延べることができるという特例です。繰り延べるだけのため、譲渡益が非課税になるわけではない点に注意しましょう。
要件には、売却代金が1億円以下であることやマイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間に新たにマイホームを買い換えることなどがあります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続や遺贈によって取得した不動産や株式などの財産を売却した場合、相続税として支払った一定金額を売却資産の取得費として加えて良いという特例です。相続で受け取った資産の場合、購入時の金額が分からず譲渡価格に5％をかける概算法を使うケースがあります。
概算法の場合、負担する譲渡所得税が高くなる可能性があるのです。そこで「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を使えば、課税譲渡所得の算出時、取得費の部分に相続税額を加算できるため課税譲渡所得を減らせます。
ただし、相続開始から3年10ヵ月以内までに売却しておく必要があるため、注意しましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続や遺贈によって得た家や土地を2023年12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最高で3,000万円の控除が受けられるという特例です。
亡くなった方のマイホームだったことが前提で「1981年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物ではないこと、相続開始の直前に被相続人以外住んでいないこと」という要件を満たす必要があります。
家の売却で発生する税金の注意点
最後に、家の売却で発生する税金の注意点について見ていきましょう。
住宅ローン減税と控除の併用について
これまでに紹介した各種控除は、住宅ローン控除との併用ができません。具体的には、3,000万円特別控除と住宅ローン減税の併用などです。
節税を考える際は、家の売却前にどの控除を使えば最大の効果を得られるのかをしっかりと税金シミュレーションする必要があるでしょう。
確定申告について
各種特例を使いたい場合や譲渡所得税を納付する場合は、確定申告をしなければなりません。確定申告は、家を売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。確定申告の提出は、住民票にある住所を管轄する税務署です。
確定申告の方法や書類作成に関することは、税理士や税務署に相談しましょう。
正しく理解すれば不動産売却における税金も心配なし
家などの不動産の売却は、普段めったに行わない手続きのため、不安になる方もいるはずです。しかし、税金や譲渡所得税の計算方法、各種特例を事前に知っておけば不安を感じにくくなるでしょう。
広島で家の売却を検討している方は、ぜひマエダハウジング不動産にお越しください。