【2025年最新版】中古住宅の売却相場とは？

価格の決まり方と価値を調べる方法

　広島県で中古住宅を売却する際の価格相場は、中古一戸建ての中央値で約1,899万円となっています。この価格は建物面積108m²、土地面積175m²、築年数32年という典型的な中古住宅における売却価格の中央値です。2025年3月時点の広島県中古住宅相場は前年同月比97.4%、前月比95.9%とやや下落傾向にあり、直近では中古住宅の売却価格が若干下がっています。ただしエリアや物件の条件によって価格は異なるため、広島県で中古住宅の売却を検討する場合は相場価格を参考にしつつ、物件の特性を考慮することが重要です。

■中古住宅の売却相場

　広島県で中古住宅を売却する際には、物件の築年数が価格に大きく影響する点にも注意が必要です。築年数が新しい住宅ほど高値で売却しやすく、築年数が経過した住宅ほど価格は低く抑えられる傾向があります。以下では、築年数別に広島県における中古住宅の売却相場の目安を解説します。

　中古住宅の築年数によって売却価格の相場は大きく異なります。一般に建物の価値は築後年数とともに下がっていき、築20年以上経過すると建物そのものの評価額はほぼゼロになるとも言われます（つまり土地の価値が価格の大半を占めるようになります）。広島県の市場データでも、築年数が浅い物件ほど高値で取引され、築年数が古くなるにつれて価格帯が下がる傾向が確認できます。実際のデータでは、築10年程度の住宅は平均で約1,948万円、築20年では約1,705万円という値が示されており、この間に約200万円以上相場が下落しています。以下に築年数ごとのおおよその売却価格相場をまとめます。

※築40年以上の古い中古住宅は、建物価値がほぼ無く土地の評価額による部分が大きいため、条件次第では1,000万円を下回る価格で取引されるケースも少なくありません。一方で、立地が良いエリア（人気の住宅地や利便性の高い地域）では築古でも土地の価値が高いため、2,000万円近い価格が付く物件もあります。したがって、築年数が経過した中古住宅を売却する際は、単に築年だけでなく土地の立地条件や建物の状態（リフォーム履歴や耐震性など）も価格に影響することを念頭に置きましょう。

■中古住宅の売却価格が決まる5つの要素

　中古住宅の売却価格は、単に築年数や立地だけで決まるわけではありません。売主が適正な価格で売却するためには、「どの要素が価格にどう影響するか」を正しく理解することが重要です。以下に、中古住宅の売却価格を左右する5つの主要な要素を詳しく解説します。

① 立地（エリアの人気・利便性）

中古住宅の価格を決める最大の要素は「立地」です。以下のような条件が揃っているエリアでは価格が高くなりやすくなります。

・駅やバス停までの距離が近い

・学校・病院・スーパーなどの生活インフラが整っている

・治安が良く、子育て世帯に人気の住宅街

・市街地や職場へのアクセスが良い

逆に、交通が不便な場所や人口が減少している地域は、築浅でも価格が下がる傾向があります。「広島市中心部」や「再開発が進んでいる地域」などは高値で売れやすい傾向にあります。

② 築年数と建物の状態

築年数が経過するほど建物の評価額は下がっていきます。特に日本では、築20～25年を超えると建物価値はほぼゼロとされ、土地の価値だけで価格が決まるケースも多くなります。

ただし、以下のような場合は築年数が経っていても高評価を得られることがあります。

・定期的なメンテナンス・リフォーム履歴がある

・耐震基準を満たしている（1981年6月以降の「新耐震基準」）

・建物構造がしっかりしていて劣化が少ない

建物の劣化や修繕の有無は、価格の差に大きく影響するため、内覧時の印象やホームインスペクション（住宅診断）結果も重要です。

③ 土地の広さと形状

建物と並んで価格に影響するのが「土地の広さ・形状・向き」です。たとえば以下のような条件が好まれます。

・広すぎず狭すぎない（100～200㎡程度）

・正方形・長方形など整形地である

・南向き・角地である（陽当たり・開放感◎）

・前面道路との接道が良好（幅が広く車の出入りも楽）

一方で、旗竿地（奥まった土地）や高低差のある土地、接道が狭い土地は価格が相場より低く評価されることが多いです。

④ 周辺環境・地域の将来性

物件自体の条件が良くても、周辺環境が悪ければ売却価格は伸びにくくなります。以下のような点がチェックされます。

・騒音、臭気、日照、治安の状況

・周辺に工場や騒がしい施設がないか

・エリアの将来性（再開発や都市計画の予定があるか）

「今後発展が期待されるエリア」や「人口が安定している地域」は、築年数が経っていても価格が落ちにくい傾向にあります。

⑤ 市場動向と時期

中古住宅市場も需給バランスに左右されるため、売却のタイミング（時期）も重要です。

・需要が高まる時期（春・秋）は価格が上がりやすい

・金利や住宅ローン制度の変更も価格に影響

・近隣の売却事例や競合物件が多いと価格競争になる

不動産価格は景気や政策の影響を受けやすく、2025年現在は全体としてやや下落傾向にあるため、売却時期の見極めも必要です。

　このように、中古住宅の売却価格は複数の要素の組み合わせで決まります。価格査定や売り出し時は、上記のポイントを総合的に見て判断しましょう。信頼できる不動産会社に相談し、相場やタイミングを見極めることが、納得のいく売却につながります。

■自分の家の相場を調べる方法

　自宅の中古住宅としての売却相場を調べる方法は、納得のいく価格で売却するための第一歩です。ここでは、不動産の専門知識がなくても活用できる調査方法を中心に、5つのステップで詳しく解説します。

① 不動産ポータルサイトで「類似物件」をチェック

最も手軽なのが、不動産ポータルサイトで近隣の売出中物件を検索する方法です。

チェックするポイント：

・自宅と同じ地域、同じ学区

・築年数、間取り、土地面積、建物面積が近い物件

・駅からの距離、接道状況などが似ているか

これらの類似物件を複数比較することで、自分の家の「売り出し価格の相場」が見えてきます。ただし、これはあくまで売主が希望している価格であり、実際の成約価格とは異なる場合がある点に注意してください。

② 成約事例（実際の売却価格）を調べる

より正確な相場を知りたい場合は、「実際にいくらで売れたか」＝成約価格を見るのがポイントです。

調べられるサイト：

【レインズマーケットインフォメーション】
→ 国土交通省指定の不動産流通機構が運営。成約事例が公開されています。
https://www.reins.or.jp/

【土地総合情報システム（国土交通省）】
→ 売買された土地や建物の情報を調べられます。
https://www.land.mlit.go.jp/

これらで、地域・築年数・面積条件などを入力すれば、実際に成約した価格の相場を知ることができます。

③ AI査定・自動査定ツールを使って目安を把握する

最近では、住所や築年数、面積などを入力するだけで、AIが自動で価格の目安を出してくれる無料ツールも増えています。自宅の相場をスピーディーに把握できるため、初めての方にもおすすめです。ただし、あくまで「参考価格」であり、詳細な物件の状態（リフォーム歴や劣化具合）は考慮されません。

④ 不動産会社に「訪問査定」を依頼する

もっとも信頼性が高いのが、不動産会社による訪問査定です。担当者が実際に物件を見て、立地・建物の劣化・周辺環境・過去の売買事例などをもとに査定額を算出します。相場だけでなく、どのように売り出せば高く売れるかのアドバイスももらえます。特に築20年以上の中古住宅やリフォーム履歴がある物件では、建物の状態による価格差が大きいため、訪問査定が有効です。

⑤ 複数社に査定依頼して「相場の幅」を知る

1社だけの査定ではなく、2～3社に依頼して相場の「幅」を把握することが重要です。会社によって査定額が50～200万円ほど違うケースもあります。

査定の際のチェックポイント：

・査定額の根拠を具体的に説明してくれるか

・売却プラン（いつ売るか・どう売るか）の提案があるか

・自社サイトやSNSでの集客力があるか

安すぎる価格で売却を決めてしまわないよう、複数の査定結果を比較し、納得できる根拠のある価格を把握しましょう。

■中古住宅の売却に関するご相談はマエダハウジング不動産へ

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